Omgevingswet
De Omgevingswet treedt per 1 januari 2024 in werking. Op deze webpagina houden we je op de hoogte over de ontwikkelingen omtrent het zelfbouwproces onder de Omgevingswet en Wet kwaliteitsborging.
Met de Omgevingswet wil het Rijk verschillende wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water bundelen om zo tot een meer samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving te komen. Begrippen als een ‘veilige’ en ‘gezonde’ leefomgeving staan centraal in de nieuwe Omgevingswet. De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving. De 4 belangrijkste punten van de Omgevingswet:
1. één Omgevingswet;
2. één digitaal Omgevingsloket;
3. één omgevingsvergunning;
4. meer ruimte voor eigen initiatief en regie.
Als de omgevingswet in werking treedt, nemen we afscheid van de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht). In de Wabo is de activiteit bouwen de meest voorkomende activiteit. Voor deze activiteit is onder de Wabo een omgevingsvergunning voor het bouwen nodig, tenzij een uitzondering is opgenomen zoals vergunningsvrije bouwwerken. In de omgevingsvergunning wordt momenteel zowel ruimtelijk als bouwtechnisch getoetst.
Meer weten:
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/omgevingswet/vernieuwing-omgevingsrecht
https://aandeslagmetdeomgevingswet.nl/
https://vng.nl/rubrieken/omgevingswet
Wet kwaliteitsborging
Gelijktijdig met de Omgevingswet zal ook de nieuwe Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) in werking treden. De Wkb heeft als doel de bouwkwaliteit en het bouwtoezicht te verbeteren door inschakeling van private kwaliteitsborgers. Je wordt verplicht een kwaliteitsborger (een onafhankelijke toezichthouder) in te schakelen. De kwaliteitsborger neemt feitelijk de toetsing over van de gemeente en zorgt er samen met jouw aannemer en adviseurs voor dat er een risicobeoordeling en borgingsplan is waarin is aangegeven dat aan de bouwtechnische eisen zal worden voldaan. Ook geeft de kwaliteitsborger aan met welk instrument (er zijn verschillende vastgesteld die gebruikt mogen worden voor de kwaliteitstoetsing) wordt toegezien op de kwaliteitsborging.
De Omgevingswet en de Wkb zijn met elkaar verbonden, de regels van de Wkb zullen worden overgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).
Meer weten:
https://omgevingswet.almere.nl/vergunningen-en-procedures/wet-kwaliteitsborging
https://vng.nl/artikelen/wet-kwaliteitsborging-voor-het-bouwen-0
https://www.nen.nl/bouw/bouwregelgeving
https://www.bouwendnederland.nl/wet-kwaliteitsborging
Zelfbouw onder de Omgevingswet en Wet Kwaliteitsborging
1. De knip: Bouwactiviteit en Omgevingsplan-activiteit
Met de komst van de omgevingswet gaat het een en ander veranderen. De bouwtechnische- en ruimtelijke beoordeling wordt gesplitst in twee los van elkaar staande activiteiten. De (technische) bouwactiviteit waarbij alleen het aspect voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving – de opvolger Bouwbesluit – aan de orde is, en de omgevingsplanactiviteit waarin zaken worden meegenomen als welstand, ruimtelijke ordening en overige ruimtelijke aspecten. Er worden dus twee losse activiteiten getoetst. Dit wordt “de knip” genoemd.
Met deze knip zal ‘het bouwen van een bouwwerk’ moeten worden getoetst aan twee verschillende soorten regels. Enerzijds aan de bouwtechnische regels van het Besluit bouwwerken leefomgeving (voorheen Bouwbesluit 2012), en anderzijds aan de regels die de gemeente heeft opgenomen in het omgevingsplan. Het omgevingsplan bevat de regels voor de fysieke leefomgeving. Het idee is dat met de invoering van de knip direct veel meer bouwwerken bouwtechnisch vergunningvrij worden dan nu het geval is.
Of voor een omgevingsplanactiviteit een vergunning nodig is bepaalt de gemeente. De vergunningplicht voor de technische bouwactiviteit wordt landelijk bepaald. Alleen indien een bouwwerk vergunningplichtig is voor de technische bouwactiviteit is het inschakelen van een kwaliteitsborger straks verplicht. Kleine bouwwerken zoals dakkapellen en aan- en uitbouwen worden vergunningvrij voor de technische bouwactiviteit en dus is geen kwaliteitsborger voor nodig.
In praktijk is voor de zelfbouwer, op basis van het tijdelijk omgevingsplan (dit wordt geregeld via de Bruidsschat), het realiseren van bouwwerken vergunningplichtig wat betreft de omgevingsplanactiviteit (de ruimtelijke kant). De uitzondering zijn vergunningsvrije bouwwerken die in de huidige regelgeving (Wabo) ook al vergunningsvrij zijn. Bij het opstellen van het omgevingsplan kan dit gaan veranderen gezien de gemeente zelf zal bepalen in hoeverre voor bepaalde ruimtelijke activiteiten een vergunning benodigd is. Het is mogelijk dat er voor de bouw van een woning meerdere vergunningen voor omgevingsplanactiviteiten nodig zullen zijn. Zo is het toetsen van een initiatief aan redelijke eisen van welstand een omgevingsplanactiviteit, net als het aanleggen van een inrit.
2. De rol van de kwaliteitsborger
Een kwaliteitsborger is een onafhankelijke organisatie die de taak heeft om op basis van een toegelaten instrument voor kwaliteitsborging bouwplannen te controleren en er op moet toezien dat een bouwwerk bij gereedmelding aan de regels voldoet.
De Wkb heeft als doel de bouwkwaliteit en het bouwtoezicht te verbeteren door inschakeling van private kwaliteitsborgers. Je wordt verplicht om zélf een kwaliteitsborger (een onafhankelijke toezichthouder) in te schakelen. De kwaliteitsborger neemt feitelijk de toetsing over van de gemeente en zorgt er samen met jouw aannemer en adviseurs voor dat er een risicobeoordeling en borgingsplan is waarin is aangegeven dat aan de bouwtechnische eisen zal worden voldaan. Ook geeft de kwaliteitsborger aan met welk instrument (er zijn verschillende vastgesteld die gebruikt mogen worden voor de kwaliteitstoetsing) wordt toegezien op de kwaliteitsborging. Zonder kwaliteitsborger kun je geen bouwmelding doen en mag je ook niet beginnen met bouwen.
De wet regelt niet wie die kwaliteitsborger moet inhuren. Dat mag dus jij als opdrachtgever zijn maar ook de aannemer of een andere bij de bouw betrokken partij. Voorwaarde is wel dat de kwaliteitsborger die wordt ingeschakeld onafhankelijk is en niet betrokken bij het betreffende bouwproject (anders dan via zijn opdracht als kwaliteitsborger).
3. Het zelfbouwproces vanaf 1 januari 2024
Onder de huidige wetgeving wordt voor het bouwen van een woning een omgevingsvergunning voor het bouwen aangevraagd waarbij de gemeente Almere het bouwplan vooraf toetst op o.a. het Bouwbesluit en de Bouwverordening en daarna toeziet op de uitvoering volgens de verleende (omgevings)vergunning. Zie hiervoor ook het huidige Stappenplan Zelfbouw.
Met de invoering van de Wkb zal het proces veranderen. Raadpleeg daarom ook het vernieuwde stappenplan bij vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2024. In plaats van vergunningsplichtig worden de meeste eengezinswoningen meldingsplichtig wat betreft de bouwactiviteit. De focus verschuift van het vooraf verkrijgen van een vergunning naar het tijdens en achteraf kunnen aantonen dat wordt voldaan aan de wettelijke eisen van het Bbl. De kwaliteitsborger controleert aan de hand van een borgingsplan of aan die eisen voldaan wordt. Dit gebeurt aan de hand van de vooraf gemaakte risicoanalyse. De omgevingsplanactiviteit blijft voorlopig vergunningsplichtig.
Er is ook een aantal privaatrechtelijke zaken die wijzigen met de invoering van de twee nieuwe wetten, waaronder de 5% regeling waarbij een particuliere opdrachtgever bij de bouw van een woning niet de hele aanneemsom aan de aannemer hoeft te betalen maar de laatste 5% van de aanneemsom bij een notaris in een depot mag storten (artikel 7:768 BW).
3.1 Omgevingsplanactiviteit
Uiterlijk 8 weken voor de start bouw vraag je bij de gemeente (via het omgevingsloket) een omgevingsplanactiviteit aan. Er wordt dan nagegaan of er een vergunning nodig is voor de/meerdere omgevingsplanactiviteit(en). Voor de behandeling van een vergunningsaanvraag staat 8 weken (+ mogelijkheid tot 6 weken verlengen) mits alles volledig en goed is ingediend.
3.2 De Bouwmelding
Met de bouwmelding laat je de gemeente zien op welke wijze wordt geborgd dat jouw bouwplan aan de bouwtechnische eisen voldoet als het eenmaal klaar is. De bouwmelding doe je uiterlijk 4 weken voordat de bouw start. De gemeente controleert of de melding compleet is.
Je kan de melding zelf doen maar dit kan ook gedaan worden door de door jou ingehuurde kwaliteitsborger, architect of aannemer.
3.3 De Gereedmelding
Als de bouw klaar is dan zal de aannemer het werk aan jou opleveren. Bij de oplevering krijg je, tenzij je anders hebt afgesproken, informatie over wat er is gebouwd en hoe je dat moet gebruiken en onderhouden. Daarnaast krijg je van de kwaliteitsborger een verklaring dat het bouwwerk aan de regels voldoet. Als je zelf de bouwmelding hebt gedaan dan moet je die verklaring en informatie over wat er is gebouwd (het dossier bevoegd gezag) ook zelf aanleveren bij de gemeente. Wat er allemaal in het dossier moet zitten, is wettelijk vastgelegd. Als alle benodigde informatie is aangeleverd bij de gemeente dan mag je 2 weken later jouw nieuwe bouwwerk gaan gebruiken. Als je geen melding doet, deze onvolledig is of de gemeente strijdigheden constateert, dan mag je het gebouw dus (nog) niet gebruiken. De gemeente zal je dan verder informeren over het te volgen proces.
3.4 DSO- omgevingsloket
Alle plannen en regels van zowel het Rijk, de Provincie, het Waterschap als de Gemeente zijn straks online digitaal ontsloten via het DSO – Digitaal Stelsel Omgevingswet. Onderdeel van het DSO is het Omgevingsloket.
Als initiatiefnemer kan je via het Omgevingsloket:
- Vergunningen aanvragen, meldingen doen en informatie geven.
- Zien welke regels gelden op een locatie. De omgevingsdocumenten die in het DSO zitten zijn daar de basis voor. Dat zijn bijvoorbeeld omgevingsvisies, -verordeningen en -plannen, projectbesluiten en programma’s.
- In de toekomst: informatie vinden over de kwaliteit van de leefomgeving. Denk bijvoorbeeld aan informatie over water- of luchtkwaliteit en geluidbelasting.
Op dit moment zijn er nog verschillende digitale loketten, o.a.:
- Omgevingsloket online (OLO)
- Activiteitenbesluit Internet Module (AIM)
- Ruimtelijkeplannen.nl.
Het DSO vervangt deze loketten.
Meer weten:
https://omgevingswet.almere.nl/digitaal-stelsel-omgevingswet
Disclaimer: Deze informatiepagina over de omgevingswet is met grote zorgvuldigheid samengesteld. Desondanks kan niet gegarandeerd worden dat deze informatie foutloos, volledig en actueel is en kunnen hier geen rechten aan ontleend worden. De gemeente aanvaardt geen aansprakelijkheid voor schade als gevolg van onjuistheden of onvolledigheden in de aangeboden informatie.
Bronnen:
https://iplo.nl/regelgeving/stelsel-omgevingswet/uitgangspunten-doelen-omgevingswet/
https://iplo.nl/regelgeving/instrumenten/omgevingsvisie-gemeente/
https://iplo.nl/regelgeving/instrumenten/omgevingsplan-hoofdlijnen/omgevingsplan-hoofdlijnen/
https://iplo.nl/regelgeving/instrumenten/omgevingsplan-hoofdlijnen/veranderingen-omgevingsplan/
https://iplo.nl/regelgeving/instrumenten/omgevingsplan-hoofdlijnen/tijdelijk-deel-omgevingsplan-overgangsfase-eind
https://www.ibr.nl/wiki/wet-kwaliteitsborging/
https://aandeslagmetdeomgevingswet.nl/ondersteuning/webinar-training/webcolleges-webinars/webcollege-bruidsschat/
https://vng.nl/sites/default/files/2021-03/factsheet-de-knip-binnen-de-bouwactiviteit.pdf
https://www.rijksoverheid.nl/documenten/brochures/2020/03/30/schema-bouwen-onder-de-omgevingswet-en-kwaliteitsborging