Clusterkavels Overgooi
De gemeente Almere stelt clusterkavels ter beschikking, bestemd voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). CPO is een vorm van zelfbouw waarbij particulieren gezamenlijk woningen realiseren die aansluiten bij hun individuele wensen. Als vereniging gaan de particulieren het woonproject ontwikkelen.
De vereniging treedt dus als opdrachtgever op bij de ontwikkeling van een CPO-project van, in dit geval, geclusterde woningen waarbij sprake is van gemeenschappelijke gebruiksruimten . Dit vereist onderlinge afstemming, samenwerking en gezamenlijke besluitvorming gedurende het hele proces.
Met de clusterkavels wil de gemeente Almere collectieven van particuliere opdrachtgevers de kans geven om gezamenlijk woningen te realiseren en te bewonen. Reguliere projectontwikkeling is daarom nadrukkelijk niet toegestaan. Dit betekent dat alleen groepen particulieren zich kunnen inschrijven voor deze kavels om in eigen beheer een woonproject te realiseren.
Op zoek naar deelnemers voor het CPO-project
De CPO-vereniging wordt volledig zelfstandig, zonder tussenkomst van de gemeente, opgericht. Alle deelnemers van de op te richten vereniging moeten vóór de inschrijving op een clusterkavel bekend zijn. De vereniging hoeft op dat moment nog niet formeel te zijn opgericht.
Spelregels voor een CPO-vereniging:
- Maximaal 5 opdrachtgevers;
- Alle opdrachtgevers zijn natuurlijke personen;
- Alle opdrachtgevers zijn tevens de toekomstige bewoners. Het aantal te bouwen woningen is dus gelijk aan het aantal opdrachtgevers;
- De CPO-vereniging is een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid en geen stichting. Hierbij zijn statuten verplicht. In de statuten van een vereniging staan de regels die bepalen hoe de vereniging werkt en welke rechten en plichten leden en het bestuur hebben;
- Alle leden hebben evenveel stemrecht;
- We sluiten de reserverings- en koopovereenkomst met de vereniging. De vereniging verkoopt vervolgens de appartementsrechten aan de opdrachtgevers;
- Alle aanbetalingen, met uitzondering van de inschrijfvergoeding, worden gefactureerd aan de vereniging;
- De vereniging kan op een later moment niet meer opdrachtgevers toevoegen dan het oorspronkelijke aantal;
- Op de gerealiseerde woningen geldt een zelfbewoningsverplichting en een vervreemdingsverbod.
Wij toetsen de financiële haalbaarheid van een CPO-project niet. Het is daarom heel belangrijk dat de CPO-vereniging vóór de inschrijving goed weet wat de financiële positie van alle particuliere opdrachtgevers is. De groep is immers afhankelijk van elkaar.
Geclusterde eengezinswoning of geclusterde meergezinswoning
De op te richten CPO-vereniging (in beginsel: bouwgroep), besluit of er geclusterde eengezinswoningen gebouwd gaan worden óf geclusterde meergezinswoningen (appartementen). De inschrijving is specifiek voor een geclusterde eengezinswoning of een geclusterde meergezinswoning.
De gemeente Almere hanteert de volgende definities voor de bebouwing op clusterkavels:
Geclusterde eengezinswoning: Een hoofdgebouw bestaande uit maximaal vijf geclusterde (bij elkaar gegroepeerde) eengezinswoningen. Elk huis heeft meestal zijn eigen ingang en voorzieningen, terwijl andere faciliteiten zoals parkeerplaatsen en tuinen gedeeld kunnen worden.
Geclusterde meergezinswoning: Een residentieel gebouw dat meerdere afzonderlijke woningen of appartementen herbergt binnen dezelfde structuur. Hierbij worden voorzieningen zoals de ingang en de trappenhal gedeeld.
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is bepaald dat de kavels 252 en 285 (gelegen op de hoek van de Slingerbos en Hultense Bos) bestemd zijn om geclusterde meergezinswoningen te bouwen. Kavels 251 en 286 zijn bestemd voor het realiseren van geclusterde eengezinswoningen.
De bouwvoorschriften en richtlijnen zijn vastgelegd in het kavelpaspoort en het Omgevingsplan. Hierin wordt beschreven waaraan de bebouwing moet voldoen. Het is nadrukkelijk niet toegestaan om vrijstaande woningen op een clusterkavel te bouwen; het moet altijd één hoofdgebouw zijn waarin meerdere wooneenheden gerealiseerd worden.
De inschrijving
Gedurende één week (naar verwachting vanaf 8 oktober) is de inschrijving voor de clusterkavels geopend. De inschrijving verloopt via de notaris. De groep opdrachtgevers kan zich in deze week inschrijven voor de bouw van een geclusterde eengezinswoning of geclusterde meergezinswoning. Onder de inschrijvingen worden de beschikbare kavels op basis van het toegestane type bebouwing vervolgens verloot.
Spelregels voor de inschrijving:
- Per groep van opdrachtgevers wordt er één inschrijfformulier aangeleverd;
- Elke opdrachtgever betaalt een inschrijfvergoeding van €1.000,-. De voorwaarden zijn terug te vinden op het inschrijfformulier;
- Het aantal opdrachtgevers dat zich inschrijft is gelijk aan het aantal woningen dat gebouwd wordt. Het is dus niet mogelijk op een later moment opdrachtgevers toe te voegen;
- Overgebleven kavels ná de loting worden gepubliceerd op de Kavelkaart en vergeven onder het mom van ‘wie het eerst komt, wie het eerst maalt’.
De reservering
Op het moment dat een CPO-groep van opdrachtgevers een kavel krijgt toegewezen dient er samen een rechtspersoon opgericht te worden. Om de kwaliteit van een CPO-vereniging te waarborgen, wordt verwacht dat er bij de notaris een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid wordt opgericht en statuten worden opgesteld. De doelstelling van de vereniging moet zijn het realiseren van geclusterde woningen middels CPO. Deze vereniging, bestaande uit particuliere opdrachtgevers, gaat samen het bouwproces aan. Voor het oprichten van de vereniging staat een termijn van zes weken vanaf het moment van toewijzen. Na deze termijn dient de reserveringsovereenkomst door de vereniging ondertekend te worden.
De reservering gaat lopen vanaf het moment dat de vereniging is opgericht en de reserveringsovereenkomst door de vereniging is ondertekend. In de reserveringsovereenkomst staan alle termijnen waaraan voldaan moet worden. Er dient gezamenlijk voldaan te worden aan de in de overeenkomst gesloten termijnen en de vereniging geeft opdracht voor de bouw van de geclusterde woningen. Het stappenplan CPO kan gebruikt worden als leidraad om het zelfbouwproces zo efficiënt mogelijk te doorlopen. Het inschakelen van een bouwbegeleider wordt sterk aangeraden.
De gemaakte afspraken
Het is belangrijk om de Algemene Verkoopvoorwaarden zorgvuldig door te nemen zodat je op de hoogte bent van de afspraken die je als opdrachtgever met de bouwgroep aangaat met de gemeente.
Daarnaast moet de vereniging duidelijke afspraken maken over de mogelijkheid tot uittreden van deelnemers tijdens het traject. Uittreden en toetreden is tot aan het notarieel transport alleen toegestaan na schriftelijke toestemming van de gemeente. Na het notarieel transport is uittreden en toetreden enkel toegestaan op basis van de daarvoor opgestelde ontheffingsgronden. Dit betekent dat wanneer een deelnemer om een geldige reden wil stoppen, er een transparante procedure moet zijn om een nieuwe deelnemer toe te laten zonder de voortgang van het project in gevaar te brengen. Uittreden en toetreden zonder toestemming van de gemeente zal leiden tot een boete voor de vereniging welke zij vervolgens kan doorleggen aan de betreffende deelnemer. Het toetreden van een nieuwe deelnemer gaat altijd gepaard met de betaling van €1.000,- inschrijfvergoeding aan de gemeente.
Het stappenplan
Het proces voor CPO lijkt in grote lijnen op dat van reguliere zelfbouw (PO) kavels. Het grote verschil is dat de termijnen voor CPO zijn verruimd. Aangezien je als vereniging afhankelijk bent van elkaar, is er extra tijd nodig om gezamenlijk beslissingen te nemen en overeenstemming te bereiken tijdens verschillende fases van het bouwproces.
Afhankelijk van of je als groep gaat voor de bouw van geclusterde eengezinswoningen of geclusterde meergezinswoningen, volg je het bijbehorende stappenplan. Dit helpt om het proces overzichtelijk en gestructureerd te laten verlopen.
Begeleiding tijdens het CPO-traject
De gemeente faciliteert geen begeleiding voor de CPO-vereniging tijdens het traject. De vereniging gaat daarom zélf op zoek naar een bouw-/procesbegeleider, een architect en een aannemer. Een bouwbegeleider geeft tijdens een CPO-traject onafhankelijk advies en houdt in de gaten of onder andere een aannemersbedrijf zich aan de afspraken houdt. De bouwbegeleider ziet er ook op toe dat er netjes wordt gewerkt en controleert of de werkzaamheden tijdens de bouw goed worden uitgevoerd. Bovendien begeleidt de bouwbegeleider het contact tussen de architect en de aannemer.
De financiering
De financiering van een woning binnen een CPO-project vraagt een andere aanpak dan bij reguliere woningbouw. Wanneer de koopovereenkomst is getekend, de aannemer is geselecteerd en de vergunningen van de gemeente zijn verleend, kunnen de deelnemers hun individuele hypotheekaanvraag doen. Dit is het moment waarop de plannen voldoende concreet zijn voor de meeste geldverstrekkers.
Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk om al eerder een hypotheek aan te vragen. Dit vereist vaak extra zekerheden, zoals een goedgekeurde begroting, een getekende samenwerkingsovereenkomst en een voorlopig ontwerp. Het is daarom verstandig om je vroegtijdig te laten adviseren door een financieel adviseur die ervaring heeft met CPO-projecten. Houd er ook rekening mee dat er in een eerder stadium van het bouwproces eigen geld nodig kan zijn, bijvoorbeeld voor het voorfinancieren van aanbetalingen, advieskosten en ontwerpkosten.
Een goede voorbereiding en realistische planning zijn cruciaal: financiering binnen een CPO-traject kent meerdere stappen en vereist afstemming tussen deelnemers, bank, gemeente en aannemer. Hoe beter je dit traject begrijpt, hoe soepeler het proces verloopt.
Meer weten?
Ben je geïnteresseerd en wil je meer weten over deze unieke kans in Overgooi? Alle informatie over de clusterkavels is terug te vinden op de website. Ook is het mogelijk om een bezoek te brengen aan de Kavelwinkel tijdens de speciaal daarvoor georganiseerde informatieavonden. Deze vinden plaats op:
- Donderdag 26 juni 2025, 17:00 – 20:00 uur (vrije inloop)
- Donderdag 18 september 2025, 17:00 – 20:00 uur (vrije inloop)
Tijdens deze informatieavonden staan de zelfbouwadviseurs klaar om vragen te beantwoorden die jij als potentiële initiatiefnemer mogelijk hebt. Ook is er voldoende ruimte om te netwerken.
Kun je er niet bij zijn tijdens deze avonden? Ook tijdens de reguliere inloopmiddagen, op dinsdag en donderdag tussen 13:00 – 16:30 (met uitzondering van feestdagen), kun je terecht in de Kavelwinkel.